网友提问：

　　本人外地户口，在黄埔万科幸福誉供有一套小三房，距离远而未入住。想置换到市区二房，投资加自住。

　　1，现在卖出，只能低于市场价，中介称190万，均价2.1，加上提前还贷罚息和已还利息，实际回报不高。

　　2，再买进，总350万内电梯二房，是买广钢新房还是海珠或天河的二手?有合适的楼盘推荐吗?

　　3，买房贷款是尽量给多些首付还是少，是等额本金还是本息好?因为到换房才了解，这两三年还的贷款大都是利息，提前还贷很不划算，都是给银行打工了，还不如首付多点?

　　咨询师解答：

　　你是自用买房，几时都可以。卖掉万科幸福誉虽然赚不多，但再买房同样不贵。正所谓同期便宜卖便宜买，贵卖就贵买。

　　至于区域，天河区好于海珠，海珠好于芳村(广钢)，价格也是同样(在同质可比下)。

　　另外买房首付与贷款的关系，如果你的闲钱无投资渠道，当然首付比例高点，相反，你有其它投资渠道，当然向银行“借”多点钱啦。你说的两种银行计息方式无绝对好坏，各有所长，你已有切身感受。哈哈，所以要根据自身情况选择还款方式。谢谢!

　　补充：

　　万科幸福誉从2014年底到2015年开卖，早一批业主是2016年收楼入住的，卖了近5年的时间，所以不同时期买入的价格差异会非常大。

　　如果是2016年初1万多/平入手，那目前均价2.1万/平，将近翻了1倍，虽然因为总价低，整体算下来赚了没有太多，但涨幅还算是可观的，但如果是2017年才买入的，那回报就确实是低了。

　　所以，无论是从时间还是涨幅来看，16年入手的话，买入3年至今，其实已经经历了配套逐渐成熟、学校落实和地铁通车(知识城段)的利好兑现。

　　虽然现在是买方市场，卖的价格不高，但正如黄韬老师所说，便宜卖，也便宜买，其他卖家也是同样的情况，所以对于置换的业主，也是相对比较合适的时机，而且在市场稳定的情况下，一买一卖的时间也会相对充裕。

　　但如果是17年入手的，确实就比较尴尬了，毕竟涨幅不高，几乎没赚，但自住又太远，对于这样的情况，知了哥更建议如果在资金不紧张，且不急着自住的情况下，先继续持有，甚至转为投资会更加合适。

　　因为从投资的角度看，知识城目前还有不少利好在路上。连接的21号线尚未全线通车，14号线二期也还在建设当中，而整个版块的配套短板也正逐步弥补(首个大型商业综合体项目“绿地缤纷城”已在5月份开始招商，知识城第二邻里中心也在今年3年开始招标)，如果再长远点看，知识城作为中新两国国家级合作项目，未来还会迎来更多产业的入驻。

　　所以总的来说，真的急需自住，可以置换，但若不急，抱着投资的心态，不妨再静待1-2年。