基本案情

       2014年3月16日，某中介公司为王女士购买房屋提供居间服务，告知其贷款可贷至70岁，贷款年限为23年，并为王女士计算出月还款金额为9052.2元。王女士遂与中介公司及房屋出卖人张先生签订了居间服务合同，并向张先生支付购房定金，向中介公司支付了居间服务费。之后，中介公司告知王女士只能贷至65岁，贷款年限为17年。王女士认为贷款年限缩短导致超出其还款能力，无法继续履行合同。

       王女士诉称，中介公司存在过错，违反诚信原则，故意告知虚假情况，以书面承诺诱骗王女士签订居间服务合同和房屋买卖合同，致使王女士不得已向出卖人支付违约金。王女士遂起诉至法院，要求撤销居间服务合同，并要求中介公司返还居间服务费、赔偿损失。

       中介公司辩称，不同意撤销居间服务合同，该公司已经完成了相关居间服务内容，应当收取居间服务费。王女士拒绝履行合同导致房屋买卖合同履行终止，其向张先生支付违约金是买卖双方自行协商的结果，与中介公司无关。

       裁判结果

       昌平法院经审理后认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。某中介公司作为专业房地产经纪机构，应当为买卖双方提供真实、准确、完整的交易信息。但该公司在为王女士提供居间服务时，所提供的公积金贷款年限的情况与公积金管理中心的贷款政策不符，王女士实际能够贷款的年限少于中介公司告知的年限，由此可推知月供数额亦非中介公司计算的数额。因中介公司未依据居间服务合同的约定尽职提供居间服务，导致房屋买卖合同解除，从而产生了居间服务费、违约金等损失。王女士作为完全民事行为能力人，在资金不足时应当对于自己的信贷情况、履约能力作出全面了解及判断，其在对有关贷款的相关情况未完全掌握的情况下选择了签订合同，应当对此承担相应的交易风险，因此对于支出的居间服务费及发生的损失，王女士亦应承担相应的责任。

       法院判决王女士支付的居间服务费及所受损失由王女士自行承担40%的责任，由某中介公司承担60%的责任。

       房产律师点评

       在北京，相当一部分二手房买卖是通过中介居间达成的，中介方的居间服务对二手房买卖至关重要。中介公司应遵守行业规范，审慎履行居间合同义务，尤其是对于房屋买卖的程序、规则和风险，应当充分提示和告知买卖双方，否则可能由于未尽职居间而对交易方的损失承担赔偿责任。

       为此，对二手房买卖双方进行如下提示：（1）要选择合法的、信誉度高的中介公司；（2）应充分了解房屋买卖的相关事项，对于付款方式、贷款金额、贷款方式等等关键问题必须有清楚的认识，可以通过网络或者专业人士了解清楚，不能“什么事都交给中介”或者完全依赖中介；（3）签订居间合同时，要对合同内容逐条仔细阅读，有争议处需双方协商达成共识，完全明白方可签字盖章；（4）买方可坚持房产交易流程完成后再付清中介费，并在合同中写明，同时对交易中存在的风险，应当有充分的预见；（5）在与中介方洽谈时，要提高警惕性和注意力，并留存好相关证据。同时，我们也提示中介机构应加强内部员工的专业培训，诚信经营，杜绝违法违规行为，相关部门对中介机构加强监管，净化房地产交易市场环境，构建良好的二手房市场交易秩序。